Autor: Dieter Kerschbaum, Erste Asset Management | 3,5 minúty čítania

V dôsledku koronakrízy sú mnohí investori v napätí pokiaľ ide o trhy s nehnuteľnosťami. Väčšina predpokladá, že dopyt investorov po nehnuteľnostiach a tým aj ceny nehnuteľností zostanú stabilné. Pomoc centrálnych bánk a štátov znamená, že je v obehu veľa peňazí a úrokové sadzby zostanú dlho okolo nuly, čo podporuje investície do nehnuteľností.

Stále však smerujeme k jednej z najhorších recesií od 30. rokov minulého storočia. Nezamestnanosť sa výrazne zvýšila. Pre investorov samozrejme vyvstáva otázka, či bude realitný rozmach z posledných rokov v tomto prostredí pokračovať a koľko realitných fondov kríza zasiahne? Hovorili sme s Petrom Karlom, generálnym riaditeľom ERSTE IMMOBILIEN KAG o perspektívach pre trhy s nehnuteľnosťami a realitných fondoch v čase koronavírusu.

Ako sa darí ERSTE Immobilien KAG fondom v čase koronakrízy?

V posledných rokoch je vysoký dopyt po realitných fondoch a koronavírus túto situáciu nezmenil. Naopak, záchranné opatrenia centrálnych bánk nalievajú nový kapitál z celého sveta do menovej ekonomiky s cieľom chrániť hospodárstvo pred vedľajšími škodami kolaterálu.

Úroveň základných úrokových sadzieb zostane počas nasledujúcich rokov utlmená, čo by malo pre trhy s nehnuteľnosťami znamenať dobrú podporu. Objem realitných fondov ERSTE sa od začiatku roka napriek vírusu mierne zvýšil. Koncom apríla sme mali pod správou 2,3 miliardy EUR.

Ovplyvnili veľké výkyvy cien na burzách realitné fondy?

Vôbec nie. Realitné fondy nie sú kótované na burze cenných papierov. Ich cena vychádza z aktuálneho príjmu z prenájmu a vývoja na realitnom trhu. Ponuka a dopyt na finančných trhoch nemajú žiadny vplyv na realitné fondy.

Ale budeme cítiť pokles spôsobený globálnou pandémiou?

Trh s nehnuteľnosťami je samozrejme ovplyvnený touto globálnou recesiou. V zásade však predpokladáme, že investori budú v budúcnosti naďalej hľadať nehnuteľnosti ako investičný produkt. Zvýšenie úrokovej sadzby je stále nepravdepodobné, takže chýbajú alternatívy. Pri investíciách do nehnuteľností je čoraz dôležitejšia diferenciácia podľa miesta a typu použitia.
Napríklad budú existovať vyššie rizikové prémie na tie úžitkové priestory , ktoré sú viac postihnuté koronakrízou a recesiou alebo sú na nevýhodnejších miestach. Nehnuteľnosti s dobrou lokáciu zostanú stabilné.

Hospodárska situácia mnohých spoločností, ktoré sú obzvlášť postihnuté, napríklad v oblasti gastronómie a cestovného ruchu vôbec nie je ružová. Sú fondy ERSTE Immobilien KAG vystavené stratám z nájmu v dôsledku koronakrízy a ak áno, do akej miery to pravdepodobne ovplyvní výnosy?

Oba realitné fondy majú dobrú pozíciu. Väčšina nehnuteľností sú obývané nehnuteľnosti. V prípade ERSTE IMMOBILIENFONDS a ERSTE RESPONSIBLE IMMOBILIENFONDS je väčšina obchodných a kancelárskych priestorov prenajatá aj spoločnostiam, ktoré neboli a nie sú ovplyvnené zatváraním. Sú to napr. supermarkety, úrady, lekárne alebo ambulancie. Samozrejme existujú aj jednotlivé priestory (napr. reštaurácie alebo škôlky), ktoré boli uzatvorením ovplyvnené. Vzhľadom na veľmi malú časť v portfóliu však majú len minimálny vplyv na fondy.

Väčšinu nehnuteľností vo fondoch tvoria nájomné byty. Ako to tam vyzerá? Prichádza nájomné, môžu si ho ľudia stále dovoliť, ak sú nezamestnaní alebo ak pracujú na kratší pracovný čas (kurzarbeit)?

Tieto dva fondy majú široké portfólio s približne 7 400 bytmi. V zásade je potrebné poznamenať, že Rakúsko má v medzinárodnom porovnaní veľmi dobrý sociálny systém. Okrem existujúcich sociálnych dávok ako sú dávky v nezamestnanosti a ďalšie dávky, štát v týchto časoch aktívne pomáha ďalšími opatreniami, napríklad krátkodobou prácou.

Tieto mechanizmy tlmia vplyv krízy na trhu s nehnuteľnosťami. Potvrdilo sa nám, že sme sa počas budovania nášho rezidenčného portfólia, vždy starali o to, aby nájomné bolo dostupné pre širokú škálu používateľov. V každom prípade platí, že doteraz sme nezaznamenali žiadnu stratu nájomného spojenú s koronakrízou a len hŕstka nájomcov požiadala o odloženie. Stále sa však môže stať, že nájomné nebude možné vyzbierať ani po odklade. To by znamenalo stratu príjmu z prenájmu bytu. Zo súčasného hľadiska však ako som už povedal, očakávame, že to bude mať len malý vplyv na výkonnosť fondu.